《发展文旅特色小镇的顶层思考》上

众所周知特色小镇现在是一哄而上，这里边不可避免的问题就一定会非常多，那就目前我们在做的相关的咨询，或者说在实际操作的一系列项目里边，我们发现了这里边很多关乎项目生死的问题给大家找出来，然后希望能给大家提个醒，再做特色小镇的时候能够规避这些风险。

我今天晚上分享的问题主要是三大问题，这三大问题其实都是属于在做文旅特色小镇或者说文旅加其他产业的这种特色小镇；或者说是产业加了文旅这一类的特色小镇。它是最本质、最顶层的一些问题。细节的问题我觉得不要过多的纠结。那我觉得这三大问题是必须在做项目支出就必须思考清楚的，如果这几个问题没思考清楚，没把它操作好，那么往下走项目基本上是没有成功的可能性。

这三大问题我觉得是这么几个：第一个是土地问题；第二个是资金问题；第三个是商业模式问题或者说是商业模式创新这三大问题。

现在的特色小镇按照这个我们国家相关部门的一些规范，一般来讲用地都是3到5平方公里。那么现在已经有一个趋势了，我们现在接手的一些项目已经到了60平方公里，这个特色小镇的用地范围越来越大，这个必须引起我们传统的地产开发商高度的重视。因为这个用地范围完全不同于我们之前传统地产开发商在做土地的二级市场地产开发的过程中，他的拿地方式、周期、开发竞争中面临的问题越来越复杂，那土地问题要引起我们高度地重视。

现在我们接触了几家开发商，都不是在一线城市，二线城市的有比如郑州附近，郑州的地产非常火，大家都知道。那么很多的当地的这种数一数二的地产开发商，那么在碰到特色小镇的时候还是沿用了之前的二级市场取地的方式去做开发的套路，那么在土地规模没有不归的情况下，没有土地指标的情况下，甚至连地性都弄得不是特别清楚的情况下就已经要求乙方、要求合作单位按照二级市场的步骤展开了项目的定位、项目的设计。那实际上我们在做这个特色小镇，因为我们现在特色小镇都是用平方公里来记得，那么正常的方式土地问题怎么去解决它，我们应该通过一个什么样的方式去解决它呢？我们大概做了一些总结，那文旅特色小镇它并不是今天才有的，它并不是一个新鲜事物，之前可能是文旅项目；那么进而到了今天的文旅特色小镇；那么往接下来的方向走，已经走到了文旅特色小镇加上产证融合的一个区域的开发。那么我们主张的一个正常的做法是什么呢？我们现在摸索的一套方法应该对大家从传统的地产开发商到去做文旅特色小镇、做区域开发应该有一定的借鉴性。正确的做法我觉得应该是这样：首先你要充分的了解当地的政府，拿到相关的上位规划，现在我们国家在提倡的三规合一，拿到这三规：土地、土规和常规。把这些东西拿到手之后，充分的研究他，琢磨透，然后做一个拿地方案，用产业去调整土地，只有当你的拿地的方案打动了所在区域的主要领导，那么这个主要的领导，它就会想尽办法调动资源，向我们的项目上去做倾斜，包括土地。因为我们这个文旅特色小镇也好，还是文旅加产业，或者说是产业加文旅这种特色小镇它的用地量都非常大，不可能一年、两年、三年把需要开发的土地完全的给到你。当地的主要政府，你这个方案能够真正地打动它，你的资源开发实力都没有问题，那么它就会向你倾斜，能够逐步的给你来供地。

 

我们现在碰到了很多的传统地产开发商，哪怕是在区域里边做到龙头的，还是沿用了二级市场的办法，拿到一块地就马上做定位，马上做产品设计，这都是在走弯路，为什么？你拿过去给政府，政府的官员的更迭还有你的竞争企业的加入，那么你这个方案就不停的在改来改去，最终你这个方案拿不到土地，所以我们是充分研究、上位规划研究、三规合一然后做一个打动当地政府主要领导的拿地方案，然后逐步的去沟通、谈合作取得信任和支持，然后资源倾斜包含土地，然后逐步的分批次的给你供地。

我们在做拿地方案的目标实际上就是为了取得土地的，那么我们一定要研究当地的土地利用的总体规划，一定要搞清楚我们所在区域的土地规模有没有布规、土地有没有指标、地性是什么样的这些东西都要搞清楚，才能够去做拿地方案，才能够去跟政府谈怎么样供地的方式等等。

总而言之一句话：一个项目、一个特色小镇，搞不定土地，拿不到土地，一切都是白搭，根本就没办法往下进行。

很多开发商在一个项目上耗了两年、三年没有解决好土地，所有的事情都没法往下展开，所以特色小镇土地是前提。那研究土地、琢磨土地政策、琢磨当地政府需要什么东西，可以直白的讲要投其所好，做一个能打动他们的东西，然后才能够去争取土地上面的政策，最终获得土地。

 

第二个问题就是资金平衡问题。我们现在去山东、去其他的省市已经发现有在做特色小镇的企业已经停摆了，已经资金枯竭了，问题是什么？我们见到的表面的现象是这个开发商的资金实力不够，其实本质的原因是没有认真的做好在项目支出资金的平衡设计他完全没有，融资方式也是按照二级市场的土地开发的这种方式去做的，那这样去做的话，那这个文旅小镇有可能把之前十年收入一次性一个项目就把你拖进去，拖得血本无归。

我们做文旅特色小镇目前最好快速变现、取得资金平衡的最好的办法目前来看还是地产快速回收。那文旅必须得做，不然你纯粹的做地产，当地政府是不会欢迎的，也不会给到更好的政策。那关键是我们在做文旅特色小镇之前，我们要充分的考量考虑清楚资金怎么样去平衡，自有资金的投入与产出要算好账，同时不要寄希望于PPP的方式。

 

 

我接触了几家企业，在跟北京上海很多的PPP的咨询，文旅小镇怎么样去PPP？其实文旅特色小镇做PPP这条路基本上是走不通的，那么还必须用更加灵活多样的融资方式去取得文旅地产开发的资金支持。

那目前在文旅特色小镇在资金方面出问题现在比较明显的一个现象就是什么呢？开工面和启动区过大导致于他的资金前期投入过多，同时这个地产开发又没有跟上，所以出现了资金短缺。

实际上我们在做文旅特色小镇的时候，我们在做资金运作的前期的设计的时候，实际上我们自身的文旅特色小镇自身的开发它就可以实现资金平衡。比如说我们打造的景区它的门票是可以融资的，那么我里边有很多的这种融资的设计，那这个具体有哪一些？我觉得我们在这一次的课里边，在29号30号刘老师和我的课程中间我们会更加深入的来沟通一下文旅特色小镇它的融资方式，那么我们目前可以明确的告诉大家PPP的方式是行不通的。

第三个问题就是整个文旅特色小镇的商业模式问题。

刚才我们提到了一个非常重要的观点，就是文旅特色小镇作为文旅式情怀那怎么样平衡资金，快速的回收获得利润？还是用地产这种方式？但是文旅特色小镇因为它的用地范围比较广，它的盈利点也比较多，那么并非说用地产变现作为文理特色小镇开发的唯一的出路。因为一些开发的区域，它的各方面比如说交通、市场配套等等还不够成熟的时候，那么我们的地产也根本就没法做，但是这个项目它的远期我们又看好他那怎么办呢？其实我们这个时候就要对我们项目的商业模式对我们企业做文旅特色小镇的商业模式要去大胆的去创新。

比如说刚才我们我们举一个例子，如广东离广州两个小时左右的地方，这个土地价值是洼地，但是交通、市场、配套还没有达到快速的做地产去变现，那么他并不是十分成熟的时候，那么我们是不是可以考虑跟政府来换一种方式来合作？比如说我们让政府购买我们的示范区的服务；比如说我们给政府的某一个区域他存在文旅特色小镇的3到5年这么一个远期的发展潜力，那么我们就可以考虑政府购买我们的EPC的服务，我们帮政府来建启动区，我们来建文旅特色小镇的客厅，我们来建方方面面的一些相关的配套，甚至是三通一平、五通一平、七通一平。那么我们跟政府讲EPC和我们的前期投入跟政府约定好，我们企业怎么投？我们确保我们的回收在没有实现地产销售的时候，我们的回收要有保证，那么在这个上面约定好了之后，我们可以来启动项目，我们帮政府来打造文旅特色小镇的启动区，那么我们跟政府约定好我们分享未来的土地的升值收益，那么在时机配套方方面面越来越成熟的时候企业在进入到这个区域里边的二级开发，那么既获得了项目，占有了项目，又没有冒风险，又能够获得相应的收益。

另外，有一个给大家的提示，就是我们在协助一些地产开发商去跟政府去谈判的时候，那么之前单纯的就文旅特色小镇，当地政府就已经很欢迎了，但是现在这这种受欢迎的程度正在发生转变。我相信到今年年前年后的时候，单纯的去做一个文旅特色小镇，跟政府去博弈，这个已经没有太多的胜算，没有太多的主动权了。我们应该思考文旅叠加产业，或者说将当地的长板优势产业挖掘出来，进行一个文旅化的改造，一定懂当地的经济发展。文旅只作为基本的一个在消费升级的情况下，我们做一些文旅升级换代的产品去满足这个消费升级，解决当地的就业，改变当地的这个城市形象，实现当地的产证融合。

那我觉得今天晚上主要分享的就是三大问题、一个趋势，供大家参考。

在做特色小镇前期的时候不需要去考虑我的文旅项目是什么？我的地产产品什么样地产产品更好卖，我觉得那是第二个层级的事情。我们更多的传统地产开发商的老板们、高管们、专业口的这些负责人们，首先思考的问题不要太具象不是产品层面的问题，首先是解决土地层面的问题，怎么样去解决土地？是用产业去获得土地，用当地政府喜欢的产业去获得土地，分批次地获得土地，同时思考是资金的运作问题。

那么资金两个层面的：第一自有资金怎么进怎么出？第二怎么融资？第三就是商业模式的问题。我觉得我们在做一个文旅特色小镇或者说是一个产业特色小镇的时候，首先要思考想清楚这三大问题，然后考虑第二个层面：产品层面的问题、市场层面的问题。那么我们把顶层的思考三大问题想清楚，然后再结合我们落地实操文旅特色小镇这个新学问，其实他也是有规律可循的，它也有它的流程，它也有它的这个规律，那么我们在29和30号的课里边会把顶层思路、顶层的设计和落地实操结合起来，无缝对接，我们按照这个东西去走，那么我们特色小镇就会走得更顺畅。碰到的问题我们实际上是提前有考虑有对策的，这样就能确保项目的成功更具备可能性。今天讲的比较抽象，有待之后有互动的，我们可以展开。

（注：未完请看下）

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