《发展文旅特色小镇的顶层思考》下

老师学员问题互动

问：有旅游资源基础的区域往往涉及集体土地、耕地、基本农田、林地、山地、水源保护区等复杂土地类型，进行旅游小镇规划的时候需要注意哪些事项，采用何种方式可以争取更多的建设用地指标？

答：我回答一下这个问题：旅游规划的时候需要注意哪些问题？刚才这位学员提的问题说明是实干者，已经是实操的有经验的人士了。的确是这样，会碰到很多的问题，那么我们在做旅游规划的时候要注意哪些呢？第一个我们一定要尊重政府的上位规划，当地的产业规划、土规和城规我们一定要尊重，那么我们在做旅游规划的时候首先是尊重。第二一定要试图去影响政府、改变政府，尊重作为前提，但不是完全服从它的上位规划，如果他做得不好，那么我们就没有空间，甚至是没有利润了。做旅游规划的过程中，在尊重的前提下，我们一定要做出符合消费升级的背景下新的文旅产品出来，打动政府；然后打动完政府之后我们就可以做一些突破，因为政府的规划五年就可以调整。那么如果碰到重大项目的时候不用五年都可以进行去调整，所以我们在做旅游规划的时候一定要做的旅游的产品。我们讲产品这个产品一定是当地主要官员想要做的事情，一定是政府的一二把手梦想要做的事情，那么如果我们这样去做，就能够实现土地方面的突破。那么怎么样获得更多的建设用地？第一我们做的产品是他想要的。第二我们要把我们的文旅产业板块的投入我们要把它做大，比如说我们的营销费用等等方方面面的费用，我们要平衡资金，那怎么办呢？那必须通过建设用地才能够平衡，做大我们的文旅产业的总投入。那么这个里边我们要注意到一个小技巧，现在有很多国际品牌的酒店，他在帮我们支撑我们的文旅，那么支撑我们文旅地产开发的时候，我们呈现给政府的是酒店的形式是我们在做酒店，实际上它也是地产，那么这样的方式我们是能够获得更多的这个建设用地的。每一个地方，每一个城市包括每一个官员他的喜好和偏好是不一样的，具体的情况那么我们会去做具体的分析，如果有比较明确的城市要求，那么我们在做的过程中，我们会更加有针对性的来满足政府的要求。我们的实际操作了很多成功的案例，我们发现一条最重要的规律，只要我们做的文旅项目或者说产业项目是当地政府一哥二哥所想的、梦寐以求想做的事情，那么建设用地的指标他都会向你来倾斜，分批次逐步的供给你。当然这个里边还有很多土地上的一些小技巧，比如说异地购买等很多种方式，那么要根据具体的情况我们做具体的分析。

 

问：旅游景区具有投资大、建设周期长、利润率不高、回报周期长的特点，那么我们做旅游项目如何设计盈利模式才能尽可能快的缩短投资回报周期，未来如何退出？有没有可以借鉴的案例

答：旅游项目的确像这位学员提到的投资大、回报周期长等等不确定的风险很多，那么我们怎么样去设计全新的盈利模式呢？其实我们可以借助一下现在比较时髦的平台思维，不做一个旅游项目，做一个文旅特色小镇。并不是所有的投入都需要我们自己来的，我们可以搭平台让更多的文旅的企业加入到里边来，那这个比较成功的案例大家可以在网上查一下。顺德有一个长鹿农庄，他就是用的平台思维，那么这个多种多样的退出方式包括基金的运用、私募基金的运用包括和上市公司的酒店板块用定增的方式可以快速的套现等等，通过股权的方式有多种方式。那这一个做的比较好的是实德集团的长城脚下饮马川，那么这个可以是大家学习的一个标杆。

 

 

问：我们的旅游项目距离周边几个城市相对较近，大概车程2-3个小时，如何设计旅游产品才能让旅客留宿下来，增加旅游收入？

答：这个问题，我觉得你的旅游项目距离周边的几个城市比较近，大概车程距离是2到3个小时，如果你这个项目在北京那这个风险是不大的。如果在其他的城市目前离周边城市2到3个小时做文旅特色的小镇，我们是不建议选址的，这个风险非常巨大。单纯的把旅游做好让客人住下来、住酒店是没有问题的，但是他不能支撑文旅地产。

 

问：请问以地产项目回笼资金，地产项目的用地一般占整个小镇的多少比例比较合适？

答：这个学员提到的以地产项目回笼资金，地产项目的用地一般占整个小镇的多少比例比较合适？目前来讲我们推崇的是地产的比例，在政府允许的情况下多多益善，当然前提选址是科学的。那么一般来讲还有一个经验值，就是说地产的开发土地规模不能低于300亩，低于300亩了之后我们的基础设施的投入无法摊薄，这个具体要根据你所在的城市，我们有针对性的给出一些量化的分析，我刚才讲的是一个普遍规律，多多益善。第二个规律不能低于300亩，还要针对具体的城市情况，我们区别对待。

问：配套不成熟的洼地，用换种方式和当地政府合作，当时老师举的例子购买EPC服务啊，政府先进入，那和PPP模式最大的区别在哪里呢？答：EPC的方式是政府直接购买我的服务，我所有的投入都是靠谱的，都是政府要给我买单的，但是PPP的模式跟我讲的这个EPC最大的差别在什么呢？文旅国家它是不支持政府买单的，它是使用者付费，所以文旅项目做PPP我们是不推荐的，也就是政府PPP即使让你入库了，政府可能只是在帮你做融资的担保，真正能不能融到资还是要打个大问号。

 

问：请教段老师，当地生态委与规划局的上位规划不一致的应如何处理？

答：关于这个问题，我觉得提得非常好。现在我们有很多的红线，那土地是有红线的。现在我们还有两条红线国家越来越重视：一个就是生态红线，另外一个就是文物红线。现在国家越来越注重生态和保护文化，所以这两个红线未来国家会抓的越来越严，那么当这两个你碰到的如果是在北京生态委和规划局的商务规划不一致的时候，你肯定是按照生态委的上位规划来，因为北京周边生态越来越重视，那么如果在其他的地方可能就是生态服从于规划委的协调。

 

 

问：我们是一家以房地产为主业的集团企业，涉足旅游地产时间不长，没有运营经验，现在还处于建设期和招商阶段，对于未来景区的运营我们该做哪些准备？

答：未来景区的运营这种问题是不用担心的。其实景区的运营跟我们现在见到的酒店运营是一样的，他是有专门的团队有标准的手册。那这一块就像酒店一样，提前半年、六个月左右进入到强化培训就没有问题。景区的托管，景区的这种第三方服务目前在国内其实已经发展得非常完善了，所以景区运营不用担心。这个层面的问题，不用担心。

 

问：旅游地产操盘过程中如何把握景区投资和地产投资的比例和投资的节奏？

答：刚才这个学员提得很好，就是旅游景区、文化旅游的投入、景区文化旅游这方面的投入和地产他们之间的一个节奏关系和比重关系，这个也是非常重要的。我可以告诉一个基本的规律，就是我们规划出来之后可以算出地产开发的面积和地产未来能够实现的利润，同时我们也可以根据规划能够计算出文旅这一块的总投入，那么我们有一个基本的规律就是：文旅全部的投入不能超过地产的利润，这是一个天花板，这是一个基本的规律。第二个节奏，那这个开发节奏到底是文旅景区怎么往前推？地产怎么往前推？那具体问题具体分析。第一这个项目在哪里？如果在一线城市，他的操作手法是不一样的。如果这家企业自身的自有资金或者说运营的能力的强弱和到底是文旅景区先动还是地产先动，这都是有区别对待的，所以要知道企业自身在资金和运营方面的实力之后，才能给出具体的这个执行方案。

问：在贵阳，我把生态委与规划局上位规划不一致的地方逐一列出，请发改委协调双方达成一致上位规划后再做三规合一可行不？项目在贵阳8700亩

答：如果你通过发改委甚至当地政府更有权威的部门，比如说甚至是通过人大立法，如果你能把它做成一个最新的三规合一的方案再去执行，那这样是在法律上在规划层面上就没有风险了，你这个做法是对的。

好，今天晚上的时间过得很快，希望能够在文旅特色小镇的进程中能够跟大家一路前行，希望能够给大家一些有益的帮助和指导。今天的时间就先告一段落，期待跟大家有更多的互动。

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