雄安新区学习新加坡的道路上会有什么障碍？

本文作者：经济学家圈_Lucy

 

4月5日京津冀协同发展专家咨询委员会副组长邬贺铨做客人民网直播时指出，国家将在雄安新区试点全新的房地产改革，找出一条能够发展房地产，又能够控制房价，保证更多需要有住房的人有房住，一条适合创业者、城市经济发展的房地产改革新道路。

 

 

据邬贺铨表示，我国的房地产模式除了传统模式外，实际上还有很多思路。比如像新加坡，一些土地由政府直接管理、直接建设，再通过廉租房、公租房让需要住房的人来住。雄安新区，要在市场机制正常发挥作用的情况下，防止雄安新区房价过快上涨，国家应建设廉租房、公租房等惠民政策，使年轻创业者有房可住，保障投资热情。

 

说到新加坡模式，新加坡在经济学人智库(EIU)《全球生活成本报告》里连续第四年被评为“全球生活成本最高的城市”，作为“全球生活成本最高的城市”，其居民的房屋拥有率也在近四年一直稳定在90%以上。新加坡究竟是怎么做到“居者有其屋”的？雄安新区学习新加坡的道路上又会有什么障碍？

 

 一、

 

新加坡面积只有700多平方公里，人口超过500万，其组屋制度始于1960年。当时，新加坡刚刚摆脱英国殖民地的身份，整个社会发展落后，政府财力有限，民众住房条件差。国父李光耀从解决住房问题、团结国民、增加归属感的角度提出“居者有其屋”的口号。经过40多年的努力，组屋覆盖人群由1959年的8.8%提高到2010年的80%，其中95%的人拥有他们居住的组屋。2008年，新加坡“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。

 

新加坡组屋常常被中国人理解为“经济适用房”、“廉租房”或“公租房”。这些名称都有失偏颇。

 

世界上大多数城市公共住房只为少数低收入家庭兴建，或者作为社会福利的一部分提供给城市贫民和弱势群体。新加坡组屋制的独到之处在于它的目标群体是社会绝大多数的人，并非社会下层。同时，组屋从一开始就承担不同的经济和社会目的，且政府经常积极干预，使得市场力与政府的引导同时作用，以达到让人民“居者有其屋”的目的。

 

新加坡建屋发展局（HDB）成立于1960年，是新加坡组屋唯一的提供商。其在新加坡建国初期的使命是尽可能短的时间内为低收入群体提供低成本公共住房，以缓解新生国家面临的人口剧增、失业率高、住房短缺等等问题。在这个阶段，组屋和中国专为低收入群体修建的房屋比较类似。

 

随着国家建设渐渐走上正规，新加坡公共住房的发展目标也随之变化，变为：为买不起房但渴望拥有住房的人提供高质量的住房和良好的居住环境。于是，在1964年，建屋局推出了居民购房计划。政府组屋并不永久地出让所有权，而是99年的租用所有权。与此同时，新加坡政府发现很多人不买房的原因是因为资金不足，所以又在1968年创造性地允许民众用中央公积金来支付房款。新加坡为了鼓励储蓄和维持国家稳定，有非常高的公积金额度。多数家庭在每月可支配收入不减少的情况下，可以用公积金买得起房。

 

另外，政府也通过不同户型的交叉补助来完成一些宏观上减少贫富差距的措施。例如，低收入家庭购买的小面积公寓能获得更高的补助。新加坡也通过房屋分配的优先顺序来反映国家政策走向。例如，35岁以下的单身者不得购买组屋，是鼓励人们结婚。而子女的住房靠近父母的住房则能享受更多补贴，这样在思想较西化的新加坡能鼓励子女多照顾父母。当然，想要购买住房还要满足一些基本条件，如：新加坡国籍、名下没有其他房产、家庭收入低于建屋局规定的数目等等。

 

上世纪60年代，只有收入低于1000新元的家庭才能买组屋。而随着新加坡经济的腾飞与人们需求的变化，公共住房项目修建了更大面积、更多房间的组屋来满足中等收入阶层的需要。

 

新加坡建屋局以优惠的利率向购买者提供住房贷款。购房者在首次买房时，可申请低息按揭贷款，最长可25年还清。比银行好得多的是，建屋局是政府机构，本来的目的就不是盈利，而是尽量帮更多人买房。所以建屋局不会根据偿债期限的长短调高贷款利息，也不审查贷款人的信用级别和限制购房者的住房补助贷款。

 

退出机制对于保障分配公平至关重要。新加坡政府规定，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新房子，旧组屋必须退出来，以防有人投机占有。对于弄虚作假骗购骗租者，当事人将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，或者两者兼施。新加坡的组屋是可以出售的，怎样出售有严格的规定。建屋局会定期对组屋进行维修，保障其居住的舒适性。 

 

二、

 

众所周知，中国的公积金制度就是从新加坡学回来的，可是该制度移植到中国之后就变了味。主要面临管理体制不顺、责任不清、监管不到位等问题。新加坡作为一个城市的经验，用在幅员辽阔、国情复杂的中国大地上就水土不服。那么如果是一个城市的经验来给一个新城市呢？例如，雄安新区。

 

目前一般认为雄安新区的一些劣势是：

 

第一，没有悠久的历史文化沉淀和没有厚实的经济工业基础。反观深圳和上海浦东新区，都有着得天独厚的经济区位优势和雄厚的历史文化积累。

 

第二，北京的央企、高校、政府机关等优质资源不会那么轻易就搬迁的，会有种种的利益考究甚至斗争，北京的大城市病不是那么好治的。而雄安新区能否吸引其他外地乃至国外的人才、企业、资金也是一个问题，光吸引炒房客是不行的。

 

第三，雄安新区的雄起需要长期的重视、投入，这也是很大的考验。曹妃甸新区便是前车之鉴，它当年也是河北一号工程，可如今沦为“空城”。

 

巧的是，这些劣势恰好也是当年刚刚摆脱殖民地身份，又被马来西亚一脚踢开的新加坡在建国初期所面临的问题。他们所面临的问题还复杂得多，例如被马来西亚和印尼这两个充满敌意的大国包围、自身没有自然资源等等。

 

新加坡之所以能够在这么恶劣的情况下杀出一条血路，说到底靠的还是廉洁高效和高瞻远瞩的政府，和以李光耀为代表的第一代政治家。

 

 

雄安新区被党中央定性为“千年大计”，其受重视程度自不必言，又毗邻首都，占尽了天时地利人和。这一次雄安新区从一个城市的层面，学习新加坡作为一个城市的住房建设经验，也算是为中国房地产死局企图寻找一条出路。不过是否能学到家，不走样，现在还很难说。

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