中国对德国的房地产投资升温

准备投资海外房地产时，还是主要考虑澳大利亚和加拿大吗？随着德国房价稳步上涨，更多中国投资者正把目光投向德国的房地产市场。

投资德国的“混凝土黄金”

仲量联行的数据显示，亚洲投资者在德国的房地产投资额，在2013年底已达到12.7亿美元，比2011年增长了916%。《德国之声》报道，根据中介公司Colliers International的数据，韩国目前是在德国房地产市场投资最多的国家，但中国投资者正日益活跃，2012到2014年期间的投资额达到3.55亿欧元（约24.69亿人民币）。

（图片：德国国家旅游局）

德国政府历来将房屋作为基本的社会保障，给予了大量补贴，之前几十年德国房价一直较低。但自欧债危机以来，欧元疲软，德国经济却保持稳定，房地产价格也相对便宜，吸引了很多国外资金。同时，存款、贷款利率的下调，让存款成为一个收益较少的理财渠道，也让贷款的成本更低，这促使更多的国内居民开始了对房地产的投资。德国一家银行的报告显示，自从2010年以来，德国七个大城市的房地产价格以平均每年7%的速度上涨。《金融时报》报道，房地产正成为德国的“混凝土黄金。”

按投资的城市来看，仲量联行表示，中国和韩国的投资者在过去三年间在德国进行的房地产投资，27%投资在了柏林，23%在法兰克福，9%在慕尼黑。

投资德国房地产的注意事项

德国的法律偏向对租户的保护。《国际金融报》报道，二战后德国物资匮乏，收入水平低，大多数人无力购买房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德国，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德国《民法》规定，“出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。”如果投资者希望通过购买房地产获得出租收入，需要熟悉德国相关的法律法规，对租户的选择也要更为谨慎。

考虑是否在德国购买房地产，还要考虑交易过程中相对较高的公证费用、登记费用和地产购置税。根据Beiten Burkhardt律师事务所的报告，在商业性房地产转让时，一般情况下，这包括约占房地产价款0.5%的登记费用和1.5%的公证费用。此外，大多数联邦州的地产购置税为3.5%，柏林的税率为4.5%。

一些投资者希望通过购买德国的房地产移民德国。Beiten Burkhardt的报告显示，购买房地产并不能成为外国人获得德国居留许可的理由。但为管理在德国的房地产或监督其房地产投资，外国人可以根据德国《居留法》第6条，通过简易程序取得多次往返商务签证。该签证有效期最多为五年，前提条件是签证持有人每半年内不会在德国逗留三个月以上。此外，商业性投资者可以根据德国《雇佣条例》，通过简易程序为其高管人员取得以工作为目的居留许可，而不需经德国联邦劳工局事先同意。

如何购买投资回报率高的德国“混凝土黄金”？中国投资者需要密切关注欧洲央行的最新经济举措，以判断德国的融资成本是否能保持在低位，以支持房地产市场的持续升温。此外，中国投资者还需要与熟悉当地法律法规的专业机构合作，在一个着重保护租客利益的房地产市场中降低自己的投资运营风险。